Contrato de gaveta já é considerado uma prática antiga, que se inclina à prática de algo ilegal. Porém ainda é recorrente e por isso é o nosso tema de artigo abordado, para orientação e alerta daqueles que ainda o praticam.
Conceito
Antes de qualquer coisa se faz necessário informar que nos termos da legislação vigente, só é considerado proprietário quem possui seu nome devidamente registrado na matrícula do imóvel.
No entanto, desde o final da década de 80, o “contrato de gaveta” veio ganhando fama, normalmente por facilitar a aquisição do imóvel sem o desembolso das taxas e impostos inclusos numa transação regular de compra e venda, bem como, pela desnecessidade de qualquer comprovação de renda.
Deste modo, o contrato de gaveta é um documento particular que possui em seu objeto a negociação entre vendedor e comprador de imóvel sem que haja a devida anotação de transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
Nele os contratantes ajustam exclusivamente entre si as condições da compra e venda do imóvel sem nenhum tipo de intervenção ou exigência externa, seja de instituição financeira, seja do próprio Cartório de Registro de Imóveis.
Como funciona
Na maioria das vezes, o contrato de gaveta funciona da seguinte forma: o vendedor faz o financiamento com a instituição bancária e o comprador assume o pagamento das parcelas em nome do vendedor.
Mesmo vendido ao comprador, o imóvel permanece vinculado à titularidade do vendedor até que seja integralmente liquidado, ou seja, o comprador ocupa apenas a posição de mero possuidor do imóvel, pois, quem mantém o contrato formal com a instituição bancária continua sendo o vendedor.
Como o contrato de gaveta não possui muitas formalidades, o que tem de simplicidade se converte também em risco, pois tanto o comprador quanto o vendedor ficam vulneráveis a passar por situações arriscadas e de difícil previsibilidade à época em que estão transacionando.
Riscos do comprador
Para quem opta por comprar imóvel se valendo do contrato de gaveta, sempre haverá o risco do imóvel vir a ser penhorado em função de dívida existente em nome do vendedor.
Outro risco considerável, diz respeito a hipótese do imóvel ser detentor de matrícula, e não havendo a devida transferência para o comprador, ocorrendo o falecimento do vendedor, o imóvel poderá compor o monte mor do inventário do vendedor falecido, sendo partilhado entre os sucessores do de cujus.
Há também a reprovável possibilidade do vendedor, vender o mesmo imóvel para terceiros já que a matrícula permaneceu vinculada ao seu nome. Nesta circunstância, o contrato de gaveta poderá servir para instruir uma ação judicial pelo adquirente que acabou lesado pela conduta imoral do vendedor.
Riscos do vendedor
Noutra banda, para quem concorda em vender imóvel através de contrato de gaveta, é preciso atentar para a hipótese do comprador inadimplir os impostos, tributos, ou até mesmo condomínio, e neste caso, certamente o vendedor será o devedor da obrigação podendo ser acionado em juízo, até mesmo executado a depender do débito deixado em aberto pelo comprador.
Do mesmo modo, se houver financiamento e o comprador não quitar as parcelas assumidas no contrato de gaveta, o vendedor também poderá ser executado judicialmente pela instituição financeira.
Acaso o comprador não realize o pagamento acordado no contrato de gaveta e, uma vez habitando o imóvel, é provável que dificulte a desocupá-lo voluntariamente, gerando complexo cenário jurídico para a retomada da posse.
Cautelas
Mesmo diante das nuances demonstradas, como forma de minorar os riscos do contrato de gaveta é prudente que haja o reconhecimento das firmas no ato da assinatura do contrato, bem como, a aposição das assinaturas de testemunhas.
Extremamente relevante também é a guarda dos eventuais recibos dos pagamentos realizados em função da transação e, principalmente das parcelas se o imóvel estiver financiado.
Valendo frisar que se a negociação se deu através de contrato de gaveta porque o imóvel não dispunha de matrícula em cartório, sempre será indicado ao comprador regularizar a condição registral do imóvel sempre que possível.
Legalidade
A princípio a percepção sobre um contrato oculto, se inclina para a prática de algo ilegal. Outrossim**,** o poder judiciário nem sempre tem se posicionado neste sentido.
Certamente um contrato de gaveta, por óbvio não terá como produzir efeitos para terceiros, como um banco financiador assumir quaisquer responsabilidades por atos que ele sequer anuiu ou participou.
Logo, é preciso estar ciente que o contrato de gaveta só detém condição de produzir efeitos jurídicos entre os contratantes e, como não poderia deixar de ser, neste sentido tem sido o posicionamento dos julgadores.
O STJ entende que o contrato de gaveta pode ser legal, de modo que, válida eventual discussão judicial sobre as obrigações e direitos estabelecidos unicamente pelos contratantes.
Por exemplo, se o comprador assume o financiamento ainda na titularidade do vendedor, este, definitivamente não será cobrado oficialmente pela instituição bancária, porque o banco sequer possui conhecimento do vendedor cujo financiamento foi realizado.
Mesmo assim, o contrato de gaveta possibilitará ao vendedor que está recebendo as cobranças pela inadimplência do comprador, posteriormente se valer deste documento particular para cobrar em juízo o prejuízo suportado.
Conclusão
Daí que, é muito importante avaliar com critério se vale a pena se arriscar nessa modalidade de contrato, tentando mensurar quanto se poderá ganhar ou perder optando por este formato de transação informal.
No fim, sabendo que a aquisição de imóvel envolve uma série de precauções jurídicas que precisam ser detidamente observadas, o mais prudente e recomendável é que você esteja bem assistido por advogados da sua confiança que te ajudarão a evitar dissabores na compra e venda de algo tão valioso.
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